外国籍被继承人或继承人取得土耳其不动产及继承证书

财产权在宪法第二部分规定基本权利与自由的部分中确立，对这些权利与自由的限制一般由宪法第13条规范。外国人的地位由单独条款规定。因此，外国人的基本权利与自由依国际法由各项法律予以限制。

1. 外国籍继承人就不动产所有权取得的资格及继承能力

土耳其法关于外国人通过继承取得不动产所有权的规则，总体上与在世者之间交易取得不动产所有权平行。若死亡事件存在涉外因素，依国际私法与民事程序法（IPCPR）第1条，须对该程序适用IPCPR规定。依IPCPR第20条，继承适用被继承人的本国法。因此被继承人为外国人时，继承适用其本国法。但关于位于土耳其的不动产存在例外。依IPCPR第20条第1款第2项第2目，位于土耳其的继承不动产适用土耳其法。IPCPR第20条第2款规定不适用法律的情形。 因此，关于继承开启、取得及分割事由的规定适用遗产法院所在国法律。此情况下，第1款所述继承制度——被继承人本国法适用，且就位于土耳其的不动产 此外 适用土耳其法——系指一般评价为继承权及继承转移、不属于“继承”开启、取得及分割事由范围的部分。继承能力被认为属于该范围。

继承能力在《土耳其民法》第577条“继承能力、权利能力”标题下规定。依民法第577条，除无继承能力者外，任何人均可为继承人及受遗赠人。据此，继承能力取决于三项条件：被继承人死亡时在世、具有继承能力、不存在剥夺继承事由。土耳其法上，外国人身份原则上并非排除继承能力的因素。自1934年起，《土地登记法》一直是规范外国人在不动产权益的基本渊源。因此，外国因素对继承能力的影响须通过理解土地登记法条款得出。依土耳其学说及最高法院判决所持观点，土地登记法规定的限制是对继承权的限制。

a. 外国自然人在土耳其通过继承取得不动产所有权

土地登记法规定的限制被评价为针对继承权的限制，确定其公民可在土耳其取得不动产的国家标准已在2644号土地登记法第35条范围内确定。如上所述，法律以两种方式限制通过继承可取得的不动产数量，即按区面积百分比及全国总量，并授权总统确定其公民可通过继承在土耳其取得不动产的国家。在此范围内，依法律声明，总统应结合土耳其与其他国家的双边关系及土耳其利益确定其公民可在土耳其取得不动产的国家。除该地域限制外，外国自然人在土耳其取得不动产还受区域限制。事实上，外国自然人在土耳其取得不动产须依2565号军事禁区与安全区法事先取得军事机关许可。若相关区域属于禁止军事区或安全区，外国人不可能在该处取得不动产。

2644号土地登记法第36条第6款规定，外国自然人违反第1款限制通过继承取得的不动产，应在其获得财政部授予的不超过一年的期限内自行变现；若未在该期限内变现，不动产将被变现，交易所得支付给受益人。在此方面，土地登记法第36条第6款保障，不符合相关条件者事实上并未被剥夺法定继承权或遗嘱处分产生的权利，即使其无权取得不动产所有权。

综上可认为，外国人在通过继承取得不动产所有权方面与土耳其公民具有相同地位，但该权利依外国人基本权利与自由、平等原则及国际法受到土地登记法及其他相关立法限制，因此取得不动产所有权为原则，对该权利的限制为例外。

b. 外国法人在土耳其通过继承取得不动产所有权

依民法第48条，法人除年龄、性别、亲缘等与人身相关的限制外，享有一切权利与义务。 因此，法人可通过法定继承取得不动产。但其可通过遗嘱在土耳其取得不动产。

依土地登记法第35条第2款，外国法人不得在土耳其取得任何性质的不动产。但若特别法允许，可作为例外在特别法规定的可能性和限制范围内通过继承取得不动产。

2. 取得属于外国籍被继承人在土耳其的不动产及继承证书

关于外国籍人士在土耳其所属不动产在其死亡后如何取得，依5718号国际私法与民事程序法第20条规定，土耳其法院对不动产享有专属管辖权。因此，即使从外国法院取得、依被继承人本国法合法有效的继承证书或遗嘱， 单凭 也不足以转移相关不动产所有权。 因此，为取得包括不动产转移在内的继承证书而向土耳其法院申请的必要性亦获最高法院判决支持。为此须遵循下列步骤：取得相关外国法院或民事登记机关正式签发的证明被继承人与据称为其配偶及子女者之间血缘关系的文书或身份记录；向和平民事法院申请签发继承证书；随后在土地登记机关完成必要手续； 最后 通过继承接管属于外国籍被继承人在土耳其的不动产。

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