Erwerb von Immobilien in der Türkei durch Erblasser oder Erben ausländischer Staatsangehörigkeit und Erbschein
Während das Eigentumsrecht im Zweiten Teil der Verfassung, der die Grundrechte und -freiheiten regelt, festgelegt ist, werden die Beschränkungen dieser Rechte und Freiheiten allgemein durch Artikel 13 der Verfassung geregelt. Der Status ausländischer Staatsangehöriger wird durch eine gesonderte Bestimmung geregelt. Demnach sehen wir, dass die Grundrechte und -freiheiten ausländischer Staatsangehöriger durch verschiedene Gesetze im Einklang mit dem Völkerrecht beschränkt werden. Folglich sind die Rechte ausländischer Staatsangehöriger an Immobilien unter Berücksichtigung der gesamten einschlägigen Gesetzgebung zu bewerten.
1. Erwerbsfähigkeit des Erben ausländischer Staatsangehörigkeit hinsichtlich Immobilieneigentums und Erbfähigkeit
Die Regelungen des türkischen Rechts zum Erwerb von Immobilieneigentum durch ausländische Staatsangehörige durch Erbschaft verlaufen im Allgemeinen parallel zum Erwerb von Immobilieneigentum durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden. Besteht ein Auslandsbezug hinsichtlich eines Todesfalls, sind gemäß Artikel 1 des Gesetzes über internationales Privatrecht und Zivilverfahrensrecht (IPCPR) die Bestimmungen des IPCPR auf den betreffenden Vorgang anzuwenden. Gemäß Artikel 20 IPCPR unterliegt die Erbschaft dem nationalen Recht des Verstorbenen. Ist der Verstorbene Ausländer, unterliegt die Erbschaft daher seinem nationalen Recht. Es gibt jedoch eine Ausnahme in Bezug auf in der Türkei belegene Immobilien. Gemäß Artikel 20 Absatz 1 Buchstabe 2 c. 2 gilt türkisches Recht für in der Türkei belegene vererbte Immobilien. Von der Anwendbarkeit des Rechts ausgenommene Fälle sind in Artikel 20 Absatz 2 IPCPR bestimmt. Demnach unterliegen die Bestimmungen über die Gründe für die Eröffnung, den Erwerb und die Teilung der Erbschaft dem Recht des Staates, in dem das Nachlassgericht seinen Sitz hat. In diesem Fall ist das in Absatz 1 genannte Erbinstitut, für das das nationale Recht des Verstorbenen gilt und für das hinsichtlich in der Türkei belegener Immobilien zusätzlich türkisches Recht gilt, jener Teil der Erbschaft, der allgemein als Erbrechte und Erbschaftsübertragung außerhalb des Rahmens der Gründe für Eröffnung, Erwerb und Teilung der „Erbschaft“ bewertet wird. Es wird angenommen, dass die Erbfähigkeit in diesen Rahmen fällt.
Die Erbfähigkeit ist in Artikel 577 des Türkischen Zivilgesetzbuches unter der Überschrift Erbfähigkeit, Rechtsfähigkeit geregelt. Gemäß Artikel 577 ZGB kann jeder Erbe und Vermächtnisnehmer sein, der nicht erbfähigkeitslos ist. Ausgehend davon wird angenommen, dass die Erbfähigkeit von drei Voraussetzungen abhängt: zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers am Leben sein, erbfähig sein und keinen Enterbungstatbestand erfüllen. Im türkischen Recht ist Auslandsbezug grundsätzlich kein Faktor, der die Erbfähigkeit ausschließt. Seit 1934 ist das Grundbuchgesetz die grundlegende Quelle für die Erbrechte ausländischer Staatsangehöriger an Immobilien. Daher tritt die Wirkung der Auslandsbezogenheit auf die Erbfähigkeit durch die Auslegung der Bestimmungen des Grundbuchgesetzes zutage. Nach türkischer Lehre und der den Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs zugrunde liegenden Auffassung sind die im Grundbuchgesetz festgelegten Beschränkungen Beschränkungen der Erbrechte.
a. Erwerb von Immobilieneigentum durch ausländische natürliche Personen in der Türkei durch Erbschaft
Die im Grundbuchgesetz festgelegten Beschränkungen werden als dem Erbrecht zugewandte Beschränkungen bewertet, und die Kriterien zur Bestimmung der Staaten, deren Staatsangehörige Immobilien in der Türkei erwerben dürfen, wurden im Rahmen von Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 bestimmt. Wie oben dargestellt, begrenzt das Gesetz die durch Erbschaft erworbene Immobilienmenge auf zweifache Weise, nämlich prozentual nach Fläche im Bezirk und mengenmäßig im gesamten Land, und ermächtigt den Präsidenten, die Staaten zu bestimmen, deren Staatsangehörige durch Erbschaft Immobilien in der Türkei erwerben dürfen. In diesem Rahmen soll der Präsident gemäß der gesetzlichen Bestimmung die Staaten bestimmen, deren Staatsangehörige Immobilien in der Türkei erwerben dürfen, unter Berücksichtigung der bilateralen Beziehungen zwischen der Türkei und anderen Staaten sowie der Interessen der Türkei. Zusätzlich zu dieser territorialen Beschränkung unterliegt der Erwerb von Immobilien durch ausländische natürliche Personen in der Türkei einer regionalen Beschränkung. Tatsächlich erfordert der Erwerb von Immobilien durch ausländische natürliche Personen in der Türkei die vorherige Genehmigung der Militärbehörden gemäß dem Gesetz über militärische Sperr- und Sicherheitszonen Nr. 2565. Befindet sich die betreffende Region in einer militärischen verbotenen Militärzone oder Sicherheitszone, ist es ausländischen Staatsangehörigen unmöglich, dort Immobilien zu erwerben.
Artikel 36 Absatz 6 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 bestimmt, dass Immobilien, die ausländische natürliche Personen entgegen den in Absatz 1 festgelegten Beschränkungen durch Erbschaft erworben haben, innerhalb einer vom Finanzministerium gewährten Frist von höchstens einem Jahr von ihnen zu liquidieren sind und dass, wenn eine solche Liquidierung nicht innerhalb dieser Frist erfolgt, die Immobilie liquidiert und der aus dieser Transaktion erzielte Erlös an den Berechtigten ausgezahlt wird. In dieser Hinsicht gewährleistet Absatz 6 des Artikels 36 des Grundbuchgesetzes, dass Personen, die die einschlägigen Bedingungen nicht erfüllen, in der Tat nicht ihrer gesetzlichen Erbrechte oder ihrer Rechte aus Testament entkleidet werden, auch wenn sie nicht berechtigt sind, Eigentum an Immobilien zu erwerben.
Insgesamt kann angenommen werden, dass ausländische Staatsangehörige hinsichtlich des Erwerbs von Immobilieneigentum durch Erbschaft den gleichen Status wie türkische Staatsangehörige haben, dass dieses Recht jedoch durch das Grundbuchgesetz und andere einschlägige Gesetzgebung im Einklang mit den Grundrechten und -freiheiten ausländischer Staatsangehöriger, dem Gleichheitsgrundsatz und dem Völkerrecht beschränkt wurde und folglich der Erwerb von Immobilieneigentum grundsätzlich möglich ist, die Beschränkung dieses Rechts jedoch eine Ausnahme darstellt.
b. Erwerb von Immobilieneigentum in der Türkei durch ausländische juristische Personen durch Erbschaft
Im türkischen Recht sind juristische Personen gemäß Artikel 48 ZGB zu allen Rechten und Pflichten befugt, soweit nicht durch menschliche spezifische Faktoren einschließlich Alter, Geschlecht und Verwandtschaft Beschränkungen auferlegt werden. Folglich sind juristische Personen zum Erwerb von Immobilien durch gesetzliche Erbschaft befugt. Sie können jedoch Immobilien in der Türkei durch Testament erwerben.
Gemäß Absatz 2 des Artikels 35 des Grundbuchgesetzes dürfen ausländische juristische Personen in der Türkei keine Immobilien jeglicher Art erwerben. Wenn es jedoch durch Sondergesetze erlaubt ist, können sie als Ausnahme Immobilien durch Erbschaft innerhalb der durch die Bestimmungen des Sondergesetzes gewährten Möglichkeiten und auferlegten Grenzen erwerben.
2. Erwerb der in der Türkei dem ausländischen Erblasser gehörenden Immobilie und Erbschein
Hinsichtlich der Art und Weise, wie die dem ausländischen Staatsangehörigen in der Türkei gehörende Immobilie nach seinem/ihrem Tod erworben wird, haben türkische Gerichte gemäß den Bestimmungen des Artikels 20 des Gesetzes über internationales Privatrecht und Zivilverfahrensrecht Nr. 5718 alleinige Zuständigkeit hinsichtlich der Immobilie. Daher reicht ein aus dem ausländischen Gericht erhaltenes und nach dem nationalen Recht des Verstorbenen rechtsgültig ausgestelltes Erbschein oder Testament allein nicht für die Übertragung des Eigentums an der betreffenden Immobilie aus. Daher wird die Notwendigkeit, sich an türkische Gerichte zu wenden, um einen Erbschein einschließlich der Übertragung von Immobilien zu erhalten, auch durch die Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs unterstützt. Zu diesem Zweck sind folgende Schritte einzuhalten: Einholung der ordnungsgemäß von den Gerichten oder Standesämtern des betreffenden ausländischen Staates ausgestellten Urkunden oder Personenstandsurkunden, die das genetische Verhältnis zwischen dem Erblasser und den als Ehegatte und Kinder bezeichneten Personen belegen, Antrag beim Friedensgericht zur Ausstellung eines Erbscheins und anschließende Durchführung der erforderlichen Verfahren beim Grundbuchamt und schließlich Übernahme der dem Erblasser ausländischer Staatsangehörigkeit in der Türkei gehörenden Immobilie durch Erbschaft.
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