新型コロナウイルス感染症の世界的なパンデミックの範囲内で講じられた措置、職場の賃貸契約、および家賃の未払いまたは遅延の法的影響

コロナウイルス（Covid-19）として知られる呼吸器感染症のため、このパンデミックが全国に広がるのを防ぐために、強制的かつ任意の措置が講じられています。制限措置によって直接的または間接的に影響を受けている職場では、事業活動を継続することがほぼ不可能になり、商業的および経済的悪影響があらゆる分野で発生し始めています。しかし、法的規制はこれらの悪影響の一部を最小限に抑えることを目的としており、本稿では、停止または制限されている、あるいは制限命令がなかったとしても措置によって間接的に影響を受ける職場の賃貸借から生じる当事者のパフォーマンスに関連して法的地位が検討されます。

トルコ政府が講じた措置の時系列の概要は以下のとおりです。

2020 年 3 月 16 日、内務省発行の通達に従い、劇場、映画館、パフォーマンスおよびコンサートホール、結婚式場、音楽ホール / レストラン / カフェ、リフレッシュメントバー、パブ、居酒屋、コーヒーハウス、カフェテリア、シーシャサロン、カフェ、インターネットサロンおよびカフェ、あらゆる種類のゲームセンター、あらゆる種類の屋内子供の遊び場 (レストランやショップ内を含む) の活動81の州で、ショッピングモール）、ティーガーデン、協会バー、遊園地、プール、浴場、サウナ、温泉、マッサージパーラー、SPA、スポーツセンターが一時的に停止された。

2020年3月21日、内務省から送付された追加通達に従い、2020年3月21日午後6時の時点で、理容師、美容師、美容室の活動は一時的に停止された。

2020年3月22日、大統領決定第2279号に従い、維持請求に関する執行手続きを除き、進行中のすべての執行および破産手続きが2020年4月30日まで停止され、これに関連して、当事者および進行中の取引を開始しないこと、新たな執行および破産申請を受け付けないこと、および予防的差し止めを執行および施行することが決定された。

2020年3月25日にトルコ大国民議会で採択されたもののまだ官報には掲載されていない一部法の改正に関する法律第7226号に基づくさまざまな法律および慣行に導入された変更に加え、暫定第2条の範囲内で、職場の賃貸借契約に関する規制が次の条項に含まれています。 2020年は賃貸契約を解除して立ち退きを求める正当な理由とはみなされない。」

1. 公的措置の一環として完全に閉鎖または事業停止となった作業場の賃貸借の法的地位

新型コロナウイルス感染症拡大防止の一環として法規制に基づいて講じられた措置により、一部の事業所が完全に休業となり、活動を休止しているところもあります。パンデミックは一時的なものであるため、言い換えれば、法的規制によって強制的に影響を受けている事業に関しては、パンデミックが永続的ではないため、職場の賃貸借契約に関しては、法律で「一時的な履行不能」と定義されている履行不能のケースが問題となります。履行の一時的な不可能性として定義される法的概念は国内法の範囲には含まれていませんが、破毀院の判決によって確立された一般的で認められた事実です。

その結果、現時点で公的対策の一環として完全閉鎖・業務停止となっている職場については、措置期間は無期限となり、パンデミック対策の範囲内で期間の延長・短縮が可能となる。法的または行政上の決定により「一時的な履行不能」が生じた場合、リース契約に起因する当事者の義務は停止されたものとみなされ、この期間中、当事者はリース契約に起因する義務の履行が期待できなくなります。ただし、この期間が予想外に延長した場合、当事者の苦しみの期間は、それぞれの具体的な事件の客観的かつ公正な評価を通じて決定できます。その結果、新型コロナウイルス感染症に関連するリスクが軽減または完全に排除された場合、リース契約の終了または継続は、それぞれの具体的なケースに応じて当事者に異なる経済的影響を与えることになります。したがって、契約の終了は可能性の 1 つですが、特に強制的に停止されていない職場の場合は、不可抗力の場合に賃貸料をリースに適用することを規定するトルコ債務法第 138 条を適用するという別の実行可能な方法があります。

2. 活動に対する公的制限命令の対象となっている職場、または活動に対する制限命令は出ていないが新型コロナウイルス感染症のパンデミックによって間接的に影響を受けた職場の賃貸借の法的地位

ａ．法律第 2 条の暫定第 2 条に含まれる規制の効果新型コロナウイルス対策の一環として職場賃貸契約が発効した7226

上で説明したように、法律第 7226 号により、2020 年 3 月 1 日から 2020 年 6 月 30 日までに、それぞれの契約に反して職場のリース料を支払わなかった場合は、リースを終了し立ち退きを求める正当な理由とはみなされないと規定されています。この規定では、新型コロナウイルス感染症のパンデミックに対する措置は、賃貸契約を解除する正当な理由とはみなされない。しかし、パンデミックとそれに関連する措置が職場の賃貸契約に関しては不可抗力事象であることは否定できない法的事実です。トルコ債務法第 6098 号の第 138 条には、次の規定が含まれています。「契約締結時に両当事者が予期せず予期していなかった異常な状況が債務者の責に帰さない理由から生じ、信義則に違反するような形で債務者に対する現時点での既存の事実を変更する場合、債務者がまだ義務を履行していない場合、または債務者が債務を履行していない場合。履行の過度の困難から生じる権利を留保し、債務者は裁判官に契約を新しい条件に適合させるよう要求する権利を有し、それが不可能な場合には債務者は本契約を解除するものとする。」

トルコ義務法第 138 条と併せて、一部法の改正に関する法律第 7226 号の暫定第 2 条の範囲内の新しい規制を考慮すると、新型コロナウイルス感染症のパンデミック対策により家賃の支払いが困難となっている職場は、パンデミック対策が実施されているこの期間中およびこれらの措置が解除された後に直面する可能性のある経済的問題への予防策として、以下の法的措置に従うことができます。

上記の暫定条項の範囲内に含まれる2020年3月1日から2020年6月30日までの間に家賃の支払いが行われる場合、この支払いを行う際に賃貸人に「新型コロナウイルス感染症のパンデミックにより家賃の支払いが非常に困難になる可能性があるため、将来的にそれに起因する訴訟および請求を行う権利を留保する」ことを通知する必要があります。送金/EFT 明細書には次の文を含める必要があります。「当社は、Covid-19 によるリースの適応を含む、訴訟および請求を行うあらゆる種類の権利を留保します。」

契約締結の段階で、新型コロナウイルス感染症のパンデミックにより賃貸契約が耐えられなくなった旨を書面で警告し、相手方当事者に対して家賃の一部支払いを請求する必要がありますが、これは当事者にとって予見できず、不可抗力とみなされます。将来提起される可能性のある適応訴訟の法的根拠を確立する法的条件と通知を含める必要があります。

家賃の支払いが、第 1 番に宣言されたとおり、侵害なく行われた場合。上記 1 および記事番号 1 で宣言された書面による警告。不動産所有者に第2号が発行されたが、リース契約から生じる企業が直面する経済的損失を最小限に抑えるために、パンデミック対策が解除された後、適応手続きなどの法的手続きが開始される可能性が高い。法的手続きの範囲、お客様の経済的利益、リース契約から生じる損失を最小限に抑えるための法的戦略について、当社の専門スタッフがご説明いたします。ただし、不利益なく家賃を支払い、将来の法的手続きの根拠を確立する書面による警告を発行することが最優先かつ不可欠であることを再度強調することが重要です。

b.新型コロナウイルス感染症対策の一環として施行された法律第7226号臨時第2条に含まれる家賃の不払い・遅延に関する規定の影響について

前述のとおり、暫定第 2 条に基づく賃料の支払いの延期に関する法的規制はありませんが、2020 年 3 月 1 日から 2020 年 6 月 30 日までの間に賃料の支払いが実行できなかった場合、措置解除後の賃貸人の回収権は留保されますが（この点に関する法的規制はまだありません）、賃貸人のリース契約の解除または賃貸借契約の解除を要求する法的権利に制限が課されます。 2020年3月22日付けの大統領決定および2020年3月25日付けの法規制に基づく不動産の立ち退き。つまり、指定された期日内に家賃を支払えない場合でも、正当な理由に基づいて賃貸人から賃貸物件からの退去を求められたり、賃貸契約を解除されたりすることはありません。さらに、法的規制に従ってこの期間が再度延長されない場合、2020 年 4 月 30 日までレンタル料が支払われていないため、お客様に対する執行手続きを開始することはできません。

一方、これらの法的規制は職場賃貸契約にのみ適用され、住宅賃貸契約には影響しません。上記の法的規制は賃貸人の契約解除および立ち退きの権利を制限しますが、賃貸人にはこれらの権利に関する制限はありません。つまり、新型コロナウイルス感染症対策の解除後、巨額の経済的損失により賃貸借契約を継続できなくなった賃貸借事業者は、正当な理由に基づき、契約期間の終了を待たずに、ただちに無償で賃貸借契約を解除することができることになります。

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