Die rechtlichen Folgen der im Rahmen der weltweiten Covid-19-Pandemie ergriffenen Maßnahmen, der Arbeitsplatzmietverträge und der Nichtzahlung oder verspäteten Zahlung von Mieten
Aufgrund der als Coronavirus (Covid-19) bekannten Infektionskrankheit der Atemwege wurden obligatorische und diskretionäre Maßnahmen ergriffen, um eine Ausbreitung dieser Pandemie im ganzen Land zu verhindern. An den Arbeitsplätzen, die direkt oder indirekt von den restriktiven Maßnahmen betroffen sind, ist die Aufrechterhaltung des Geschäftslebens nahezu unmöglich geworden, und diese kommerziellen und wirtschaftlichen negativen Auswirkungen sind in allen Sektoren spürbar. Die gesetzlichen Regelungen dienen jedoch dazu, einige dieser negativen Auswirkungen zu minimieren, und in unserem Artikel wird die Rechtslage in Bezug auf die Leistung der Parteien aus den Mietverhältnissen der Arbeitsplätze untersucht, die ausgesetzt oder eingeschränkt sind oder die von den Maßnahmen mittelbar betroffen sind, auch wenn keine Beschränkungsanordnung vorliegt.
Die Zusammenfassung der von der türkischen Regierung ergriffenen Maßnahmen in chronologischer Reihenfolge lautet wie folgt:
Am 16.03.2020 wurden gemäß dem Rundschreiben des Innenministeriums die Aktivitäten von Theatern, Kinos, Veranstaltungs- und Konzertsälen, Hochzeitslokalen, Musikhallen/Restaurants/Cafés, Erfrischungsbars, Kneipen, Tavernen, Kaffeehäusern, Cafeterien, Shisha-Salons und Cafés, Internetsalons und Cafés, allen Arten von Spielhallen und allen Arten von Indoor-Kinderspielbereichen (einschließlich derjenigen in Restaurants usw.) eingestellt Einkaufszentren), Teegärten, Vereinsbars, Vergnügungsparks, Schwimmbäder, Bäder, Saunen, Thermalquellen, Massagesalons, SPAs und Sportzentren wurden in 81 Provinzen vorübergehend ausgesetzt.
Am 21.03.2020 wurde gemäß dem ergänzenden Rundschreiben des Innenministeriums die Tätigkeit von Friseuren, Friseuren und Schönheitssalons am 21. März 2020 ab 18:00 Uhr vorübergehend eingestellt.
Am 22.03.2020 wurden gemäß dem Präsidialbeschluss Nr. 2279 alle laufenden Vollstreckungs- und Konkursverfahren bis zum 30. April 2020 ausgesetzt, mit Ausnahme der Vollstreckungsverfahren bezüglich der Unterhaltsansprüche. In diesem Zusammenhang wurde beschlossen, keine Parteien- und Verfahrenstransaktionen einzuleiten, keine neuen Vollstreckungs- und Konkursanträge anzunehmen und die vorsorgliche Pfändung durchzuführen und durchzusetzen.
Zusätzlich zu den Änderungen, die in verschiedenen Gesetzen und Praktiken im Rahmen des Gesetzes Nr. 7226 zur Änderung einiger Gesetze eingeführt wurden, das am 25.03.2020 von der Großen Nationalversammlung der Türkei angenommen, aber noch nicht im Amtsblatt veröffentlicht wurde, wurde im Rahmen des vorläufigen zweiten Artikels eine Regelung zu den Mietverträgen für Arbeitsplätze in die folgende Bestimmung aufgenommen: „Die Nichtzahlung der Mietbeträge für Arbeitsplätze vom 1. März 2020 bis zum 30. Juni 2020 gilt nicht.“ als triftiger Grund angesehen werden, den Mietvertrag zu kündigen und eine Räumung zu beantragen.“
1. Der rechtliche Status der Pachtverhältnisse der Arbeitsplätze, die im Rahmen der öffentlichen Maßnahmen vollständig geschlossen oder eingestellt wurden
Aufgrund der gemäß den gesetzlichen Bestimmungen ergriffenen Maßnahmen zur Verhinderung der Ausbreitung von Covid-19 wurden einige Betriebe vollständig geschlossen und einige von ihnen haben ihre Aktivitäten eingestellt. Da die Pandemie zeitlicher Natur ist, also im Hinblick auf die von den gesetzlichen Regelungen zwingend betroffenen Betriebe nicht von Dauer ist, kommt es im Hinblick auf die Betriebsraummietverträge auf den Fall der Unmöglichkeit der Leistungserbringung an, der im Gesetz als „vorübergehende Unmöglichkeit der Leistungserbringung“ definiert ist. Obwohl der Rechtsbegriff, den wir als vorübergehende Unmöglichkeit der Leistung definieren, nicht in den Geltungsbereich der nationalen Gesetzgebung fällt, handelt es sich um eine allgemeine und anerkannte Tatsache, die durch die Urteile des Kassationsgerichtshofs festgestellt wird.
Dies hat zur Folge, dass die Dauer der Maßnahmen im Hinblick auf die derzeit im Rahmen der öffentlichen Maßnahmen vollständig geschlossenen und eingestellten Arbeitsstätten unbefristet ist und diese Fristen im Rahmen der Pandemiemaßnahmen verlängert und verkürzt werden können. Im Falle einer „vorübergehenden Unmöglichkeit der Leistung“, die sich aus einer gerichtlichen oder behördlichen Entscheidung ergibt, gelten die Verpflichtungen der Parteien aus den Mietverträgen als ausgesetzt und es ist den Parteien nicht zuzumuten, ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag in diesem Zeitraum zu erfüllen. Sollte sich dieser Zeitraum jedoch unvorhersehbar verlängern, kann die Dauer des Leidens der Parteien durch eine objektive und faire Beurteilung jedes konkreten Falles bestimmt werden. Wenn das mit Covid-19 verbundene Risiko reduziert oder vollständig beseitigt wird, hat die Beendigung oder Fortsetzung von Mietverträgen daher je nach Einzelfall unterschiedliche wirtschaftliche Folgen für die Parteien. Dementsprechend ist die Kündigung des Vertrages eine Möglichkeit, aber insbesondere für die Arbeitsplätze, die nicht zwingend suspendiert wurden, gibt es einen anderen praktikablen Weg durch die Anwendung von Artikel 138 des türkischen Obligationenrechts, der im Falle höherer Gewalt eine Anpassung des Mietverhältnisses in Bezug auf die Miete vorsieht.
2. Der rechtliche Status der Mietverhältnisse von Arbeitsplätzen, deren Tätigkeit einer öffentlichen Beschränkung unterliegt, oder von Arbeitsplätzen, für die keine Beschränkung ihrer Tätigkeit gilt, die jedoch indirekt von der Covid-19-Pandemie betroffen sind
A. Die Auswirkungen der im vorläufigen zweiten Artikel des Gesetzes Nr. 7226, die im Rahmen der Maßnahmen gegen Covid-19 zu den Arbeitsplatzmietverträgen in Kraft getreten ist
Wie oben erläutert, ist im Gesetz Nr. 7226 geregelt, dass die Nichtzahlung der vertragswidrigen Mietbeträge für Arbeitsplätze vom 1. März 2020 bis zum 30. Juni 2020 nicht als triftiger Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses und die Beantragung einer Räumung angesehen wird. Gemäß dieser Regelung gelten Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nicht als berechtigte Kündigungsgründe für Mietverträge. Dass es sich bei der Pandemie und den damit einhergehenden Maßnahmen um ein Ereignis höherer Gewalt im Sinne der Betriebsmietverträge handelt, ist jedoch eine unbestreitbare rechtliche Tatsache. Die folgende Regelung ist in Artikel 138 des türkischen Obligationenrechts Nr. 6098 enthalten: „Wenn eine außergewöhnliche Situation, die von den Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht vorhergesehen und erwartet wurde, aus einem Grund entsteht, der nicht dem Schuldner zuzurechnen ist, und sich die zu diesem Zeitpunkt bestehenden Tatsachen gegen den Schuldner in einer Weise ändert, die gegen die Regeln von Treu und Glauben verstößt, wenn der Schuldner seinen Verpflichtungen noch nicht nachgekommen ist oder seine Verpflichtungen unter Vorbehalt seiner Rechte erfüllt hat.“ Aufgrund der übermäßigen Erschwernis der Leistung hat der Schuldner das Recht, vom Richter die Anpassung des Vertrages an die neuen Verhältnisse zu verlangen oder, wenn dies nicht möglich ist, den Vertrag zu widerrufen. Bei Dauerschuldverhältnissen gilt diese Regelung auch für Fremdwährungsschulden.
Unter Berücksichtigung der neuen Regelungen im Rahmen des vorläufigen zweiten Artikels des Gesetzes Nr. 7226 zur Änderung einiger Gesetze in Verbindung mit Artikel 138 des türkischen Obligationenrechts können Betriebe, die aufgrund der Maßnahmen gegen die COVID-19-Pandemie Schwierigkeiten haben, ihre Miete zu zahlen, als Vorsichtsmaßnahme für finanzielle Probleme, mit denen sie während der Zeit, in der die Pandemiemaßnahmen in Kraft sind, und nach der Aufhebung dieser Maßnahmen möglicherweise konfrontiert werden, die nachstehenden rechtlichen Maßnahmen ergreifen.
Wenn die Mietzahlung zwischen dem 01.03.2020 und dem 30.06.2020 erfolgen soll, was in den Anwendungsbereich des oben genannten vorübergehenden Artikels fällt, müssen Sie den Vermieter bei der Zahlung darüber informieren, dass „die Mietzahlung aufgrund der Covid-19-Pandemie äußerst schwierig werden kann und Sie sich daher das Recht vorbehalten, in der Zukunft daraus zu klagen und Ansprüche geltend zu machen“. Der folgende Satz sollte in der Überweisungs-/EFT-Erklärung enthalten sein: „Wir behalten uns alle Arten von Klagen und Ansprüchen vor, einschließlich der Anpassung des Mietvertrags aufgrund von Covid-19.“
Im Stadium des Vertragsabschlusses sollte die andere Partei durch eine schriftliche Mahnung um Teilzahlung der Miete gebeten werden, mit der Begründung, dass der Mietvertrag aufgrund der für die Parteien nicht vorhersehbaren Covid-19-Pandemie unhaltbar geworden sei und daher als höhere Gewalt anzusehen sei. Die rechtlichen Bestimmungen und Bekanntmachungen, die die Rechtsgrundlage für einen voraussichtlich künftig eingereichten Anpassungsfall bilden, sollten enthalten sein.
Für den Fall, dass die Mietzahlungen unbeschadet der in Ziff. 1 oben und die schriftliche Warnung im Artikel Nr. Nach Aushändigung des § 2 Abs. 2 an den Grundstückseigentümer ist damit zu rechnen, dass nach Aufhebung der Pandemiemaßnahmen rechtliche Verfahren wie Anpassungsverfahren eingeleitet werden, um die wirtschaftlichen Verluste, die den Unternehmen aus dem Mietvertrag entstehen, zu minimieren. Über den Umfang des rechtlichen Verfahrens, Ihre finanziellen Interessen und die rechtliche Strategie zur Minimierung Ihrer Verluste aus dem Mietvertrag werden Sie von unserem fachkundigen Personal aufgeklärt. Es ist jedoch wichtig, noch einmal zu betonen, dass die unbeschadete Zahlung der Miete und die Ausstellung einer schriftlichen Mahnung, die den Grundstein für ein mögliches Gerichtsverfahren legt, oberste Priorität haben und unerlässlich sind.
B. Die Auswirkungen der im vorläufigen zweiten Artikel des Gesetzes Nr. 7226 enthaltenen Regelung, die im Rahmen der Maßnahmen gegen Covid-19 in Kraft getreten ist, auf die Nichtzahlung oder verspätete Zahlung von Mieten
Wie oben beschrieben, gibt es zwar keine gesetzliche Regelung für die Stundung der Mietzahlungen gemäß dem vorläufigen zweiten Artikel, für den Fall, dass die Mietzahlungen zwischen dem 01.03.2020 und dem 30.06.2020 nicht geleistet werden konnten – unter Vorbehalt der Inkassorechte des Vermieters nach Aufhebung der Maßnahmen – (zu diesem Thema gibt es noch keine gesetzliche Regelung), werden jedoch die gesetzlichen Rechte des Vermieters, die Beendigung des Mietverhältnisses oder die Räumung zu verlangen, eingeschränkt des unbeweglichen Vermögens gemäß dem Präsidentenbeschluss vom 22.03.2020 und den gesetzlichen Bestimmungen vom 25.03.2020. Mit anderen Worten: Wenn Sie nicht in der Lage sind, die Miete innerhalb der angegebenen Frist zu zahlen, ist eine Räumung des Mietobjekts durch den Vermieter oder eine Kündigung des Mietvertrags aus triftigen Gründen nicht möglich. Darüber hinaus ist eine Zwangsvollstreckung gegen Sie aufgrund der bis zum 30.04.2020 nicht geleisteten Mietzahlungen nicht möglich, sofern diese Frist nicht nach den gesetzlichen Regelungen erneut verlängert wird.
Dagegen gelten diese gesetzlichen Regelungen nur für Arbeitsraummietverträge und haben keine Auswirkungen auf Wohnungsmietverträge. Die oben genannten gesetzlichen Regelungen schränken zwar die Kündigungs- und Räumungsrechte des Vermieters ein, eine Einschränkung dieser Rechte des Mieters besteht jedoch nicht. Mit anderen Worten: Nach Aufhebung der Maßnahmen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie können Pächterbetriebe, die sich in einem Zustand enormer wirtschaftlicher Verluste befinden, der ihnen die Fortsetzung des Pachtvertrags unmöglich macht, die Pachtverträge sofort und ohne Entschädigung und ohne das Ende der Vertragslaufzeit abzuwarten, aus triftigem Grund kündigen.
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