在全球Covid-19大流行范围内采取的措施、工作场所租赁协议以及不付或迟付租金的法律后果

由于被称为冠状病毒（Covid-19）的呼吸道传染病，已采取强制性和酌情措施来防止这种流行病在全国范围内传播。在直接或间接受到限制措施影响的工作场所，维持商业生活几乎变得不可能，而这些商业和经济负面影响已经开始在各个领域出现。然而，法律规定的目的是尽量减少其中一些负面影响，在我们的文章中，即使没有限制令，也将审查因暂停或限制或间接受到这些措施影响的工作场所租赁而产生的当事人履行的法律地位。

土耳其政府采取的措施按时间顺序总结如下：

2020年3月16日，根据内政部发布的通知，剧院、电影院、表演和音乐厅、婚礼场所、音乐厅/餐厅/咖啡馆、茶点吧、酒吧、酒馆、咖啡馆、自助餐厅、水烟沙龙和咖啡馆的活动、网吧和咖啡馆、各类游乐场、各类室内儿童游乐区（包括81个省份暂停茶园、协会酒吧、游乐园、游泳池、浴场、桑拿、温泉、按摩院、SPA、体育中心等活动。

2020年3月21日，根据内政部发出的补充通知，自2020年3月21日下午6:00起，理发师、美发师和美容院的活动暂停。

2020 年 3 月 22 日，根据第 2279 号总统决定，除有关赡养费索赔的执行程序外，所有正在进行的执行和破产程序已暂停至 2020 年 4 月 30 日，在此背景下，决定不启动当事人和程序交易，不提出新的执行和破产请求，并执行和执行预防性扣押。

除了土耳其大国民议会于 2020 年 3 月 25 日通过但尚未在官方公报上公布的《关于修订部分法律的第 7226 号法》中不同法律和惯例中引入的变化之外，在临时第二条的范围内，在以下条款中纳入了有关工作场所租赁协议的规定：“2020 年 3 月 1 日至 2020 年 6 月 30 日期间未能支付工作场所租赁金额不会被视为终止租约和要求驱逐的正当理由。”

一、公共措施中全面停业停业的工作场所租赁的法律地位

由于根据法律规定采取了防止Covid-19传播的措施，一些企业已完全关闭，其中一些企业已暂停活动。由于疫情是暂时性的，换言之，对于受法律规定强制影响的企业来说，疫情并不是永久性的，因此，在办公场所租赁协议中，存在法律上定义的“暂时无法履行”的无法履行情形。尽管我们定义为暂时无法履行的法律概念并未纳入国家立法范围，但这是最高法院判决所确立的普遍且公认的事实。

因此，对于目前作为公共措施的一部分已完全关闭和暂停营业的工作场所而言，这些措施的持续时间是无限期的，并且这些期限可以在大流行措施的范围内延长和缩短。如果因法律或行政决定而导致“暂时无法履行”，则双方在租赁合同中产生的义务被视为中止，并且在此期间不能期望双方履行其在租赁合同中产生的义务。但如果这一期限不可预测地延长，则可以通过对具体案件进行客观、公正的评估来确定当事人的忍受时间。因此，当与 Covid-19 相关的风险降低或完全消除时，租赁合同的终止或延续将对各方产生不同的经济后果，具体取决于具体情况。因此，终止合同是一种可能性，但特别是对于尚未强制暂停的工作场所，还有另一种可行的方法，即适用《土耳其义务法》第 138 条，该条规定在发生不可抗力的情况下调整租赁的租金。

2. 受到公共限制活动令的工作场所或未受到公共活动限制令但间接受Covid-19疫情影响的工作场所租赁的法律地位

一个。该法第 2 号暂行第二条规定的效力7226 作为工作场所租赁协议中针对 Covid-19 措施的一部分已生效

如上所述，第 7226 号法律规定，在 2020 年 3 月 1 日至 2020 年 6 月 30 日期间，违反相关合同未能支付工作场所租金的，不得被视为终止租赁和要求驱逐的正当理由。根据该规定，针对 COVID-19 大流行采取的措施不被视为终止租赁协议的正当理由。然而，不可否认的法律事实是，疫情及相关措施对办公场所租赁协议构成不可抗力事件。 《土耳其义务法典》第 6098 号第 138 条规定：“如果因不可归咎于债务人的原因而出现当事人在订立合同时未预见到的或未预料到的特殊情况，并以违反诚实信用原则的方式改变了此时对债务人不利的现有事实，如果债务人尚未履行其义务或通过保留其权利而履行其义务如果履行过于困难，债务人有权要求法官调整合同以适应新的条件，或者在不可能的情况下撤销合同。如果是连续债务合同，债务人应终止本合同。”

考虑到《关于修订部分法律的第 7226 号法》临时第二条以及《土耳其义务法》第 138 条范围内的新规定，因针对 COVID-19 大流行的措施而难以支付租金的工作场所可以采取以下法律行动，以预防在大流行措施实施期间和解除这些措施后可能面临的财务问题。

如果租金支付日期为2020年3月1日至2020年6月30日期间（包含在上述临时条款的范围内），您必须在付款时告知出租人“由于Covid-19大流行，支付租金可能变得极其困难，因此您保留将来由此产生的起诉和索赔的权利”。汇款/电子转帐声明中应包含以下句子：“我们保留起诉和索赔的所有权利，包括因 Covid-19 调整租赁的权利。”

在签订合同阶段，应通过书面警告的形式向另一方请求支付部分租金，说明租赁协议因双方无法预见的Covid-19疫情而变得无法容忍，因此被视为不可抗力。应包括为将来可能提起的改编案件奠定法律基础的法律条款和通知。

如果租金已按照 Nr 中声明的方式支付且不受影响。上述 1 和文章 Nr 中声明的书面警告。 2号文件已发给业主，疫情措施解除后，很可能会启动适应程序等法律程序，以尽量减少企业因租赁协议而面临的经济损失。我们的专家将向您解释法律程序的范围、您的经济利益以及将租赁协议造成的损失降至最低的法律策略。然而，需要再次强调的是，在不影响租金的情况下支付租金并发出书面警告，为任何未来的法律程序奠定基础，是重中之重和必要的。

b.作为针对 Covid-19 措施的一部分，第 7226 号法律临时第二条所包含的规定对不付或迟付租金的影响

如上所述，虽然法律没有规定暂行第二条规定的延期支付租金的规定，但如果在2020年3月1日至2020年6月30日期间无法支付租金，则保留出租人在措施解除后收取租金的权利（目前法律对此还没有规定），但出租人要求终止租赁或驱逐被出租人的合法权利受到了限制。根据 2020 年 3 月 22 日总统决定和 2020 年 3 月 25 日法律规定，不动产。换句话说，如果您无法在规定的日期范围内支付租金，则不可能被出租人从租赁的房产中驱逐或以正当理由终止您的租约。此外，如果未按照法律规定再次延长该期限，则由于截至 2020 年 4 月 30 日尚未支付租金，因此无法对您启动强制执行程序。

另一方面，这些法律规定仅适用于工作场所租赁协议，对住宅租赁协议没有影响。尽管上述法律规定限制了出租人的终止权和驱逐权，但承租人的这些权利并没有受到限制。换句话说，在针对COVID-19大流行的措施取消后，处于巨大经济损失而无法继续租赁的承租企业可以基于正当理由立即终止租赁协议，无需任何补偿，也无需等待合同期结束。

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